Tipp #1: Ermittle deine Wohnbedürfnisse.
Wenn du eine Mietwohnung suchen willst, solltest du dir über eines im Klaren sein: Was brauchst du wirklich, um dich dort langfristig wohlzufühlen?
Viele verwechseln ihre Wohnwünsche mit Wohnbedürfnissen. Doch während Wohnwünsche individuelle Vorlieben wie eine offene Küche oder eine Badewanne betreffen, sind Wohnbedürfnisse grundlegender – sie beeinflussen dein Wohlbefinden auf einer tieferen Ebene.
Wohnwünsche vs. Wohnbedürfnisse
Klar, jeder von uns hat eine Vorstellung davon, wie die perfekte Wohnung aussehen, wo sie liegen, wie sie ausgestattet sein soll. Das hängt unter anderem davon ab, in welcher Lebensphase wir uns befinden:
Wenn du als Student eine Wohnung mieten willst, wirst du andere Maßstäbe anlegen als eine Mieterin, die eine altersgerechte, barrierefreie Wohnung sucht – oder eine rollstuhlgerechte.
Als alleinerziehender, in Teilzeit arbeitender Elternteil eine neue Mietwohnung zu finden, kann in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Herkulesaufgabe sein. In diesem Fall stehen vermutlich nur die essentiellen Wohnwünsche auf deiner Checkliste, weil für die A-Lage und eine gehobene Ausstattung einfach das Budget fehlt.
Vielleicht suchst du aber auch eine tierfreundliche Erdgeschosswohnung mit Garten für deine Familie – und damit etwas komplett anderes als das Double-Income-No-Kids-Paar, das eine schicke Stadtwohnung mieten will.
Aber Achtung: Wenn du eine Mietwohnung lediglich auf Basis deiner Wohnwünsche suchst, kann das nach hinten losgehen, weil du wichtige Aspekte außenvor lässt.
Beispiel? Du wünschst dir eine Dachgeschosswohnung mit großer Fensterfront, doch im Hochsommer verwandelt sich die Wohnung in eine Sauna. Das würde möglicherweise dein Bedürfnis nach Erholung und einem angenehmen Raumklima beeinträchtigen.
Wie du deine Wohnbedürfnisse ermittelst
Wohnbedürfnisse können dir bewusst sein, müssen es aber nicht. Sie sind eng mit Emotionen verknüpft und bleiben über die Jahre weitgehend konstant. Dabei folgen sie keiner hierarchischen Ordnung, sondern können gleichzeitig bestehen.
Stell dir also folgende Fragen zu den sechs Wohnbedürfnissen:
1. Sicherheit
Fühle ich mich in der Gegend wohl? Gibt es ausreichend Beleuchtung, wenig Kriminalität und eine sichere Nachbarschaft? Ist die Wohnung durch ihre Lage vor Einbruch und neugierigen Blicken geschützt, beispielsweise durch Sicherheitsschlösser und einen Sichtschutz an Balkon und Terrasse?
2. Erholung
Kann ich in der Wohnung abschalten? Ist sie ruhig genug – oder stören Verkehrslärm und laute Nachbarn? Habe ich innerhalb der Wohnung einen persönlichen Rückzugsort?
3. Gemeinschaft
Brauche ich ein lebendiges Umfeld mit Cafés und Parks oder ziehe ich mich lieber zurück? Hat die Wohnung eine geräumige Küche für gemeinsames Kochen und gesellige Mahlzeiten?
4. Repräsentativität
Soll meine Wohnung ein Aushängeschild sein, beispielsweise für berufliche Zwecke oder gesellschaftliche Anlässe? Kann ich den Eingangsbereich individuell gestalten? Sind das Wohn- und Esszimmer bzw. Balkon oder Garten groß genug, damit ich Gäste einladen kann?
5. Gestaltungsfreiheit
Kann ich die Wohnung nach meinen Vorstellungen einrichten oder sind die Auflagen des Vermieters sehr streng?
6. Ästhetik
Gefallen mir Architektur, Raumaufteilung und Ausstattung?
Budget realistisch kalkulieren
Nicht vergessen: Deine Wohnbedürfnisse müssen mit deinem Budget im Einklang stehen. Neben der Kaltmiete solltest du Nebenkosten, Kaution, Umzugskosten und mögliche Maklergebühren berücksichtigen. Plane auch einen Puffer für doppelte Mietzahlungen ein, falls du nicht nahtlos von einer Wohnung in die nächste wechselst.
Ein Mietrechner hilft dir dabei, deine realistische Mietgrenze zu bestimmen.
Wenn du dir zuerst deine Wohnbedürfnisse bewusst machst, kannst du gezielter suchen und vermeidest Kompromisse, die dich später unzufrieden machen. Also: Nimm dir die Zeit, deine Prioritäten festzulegen, bevor du aktiv mit der Wohnungssuche beginnst.
Tipp #2: Denk über alternative Wohnkonzepte nach.
Wohnraum ist vielerorts knapp und teuer – warum also nicht umdenken? Neben der klassischen Mietwohnung gibt es alternative Wohnkonzepte, die nicht nur preiswerter sind, sondern dir auch neue Möglichkeiten bieten, deinen Alltag zu gestalten.
1. Wohngemeinschaft
Eine Wohngemeinschaft (WG) ist nicht nur eine kostengünstige Alternative zu einer Mietwohnung, sondern auch eine Chance, regelmäßig soziale Kontakte zu pflegen. Ob mit Freunden, Verwandten oder Bekannten – gemeinsames Kochen, spontane Gespräche auf dem Flur und geteilte Kosten für Internet und Strom machen das WG-Leben attraktiv. Allerdings ist die Privatsphäre in einer WG auf dein Zimmer begrenzt und ein gutes Miteinander hängt stark davon ab, ob die Chemie zwischen dir und deinen Mitbewohnern stimmt.
2. Co-Living
Co-Living ist eine Weiterentwicklung der klassischen WG, aber professionell organisiert. Hier mietest du eine kleine, vollmöblierte Wohnung in einem Gemeinschaftshaus, in dem du mit anderen Bewohnern lebst – Reinigung, Strom und Internet inklusive. Besonders für Berufseinsteiger ist diese Wohnform interessant, weil sie flexibel und gemeinschaftsorientiert ist.
3. Möbliert mieten
Wenn du kurzfristig umziehst oder nicht viel eigenen Hausrat besitzt, kann du alternativ eine möblierte Wohnung mieten. Der Vorteil: Kein Stress mit dem Möbeltransport oder Neuanschaffungen. Oft sind solche Wohnungen teurer als Mietwohnungen mit einem unbefristeten Vertrag, bieten dir aber maximale Flexibilität.
Du siehst, es lohnt sich, über alternative Wohnformen nachzudenken. Dadurch kannst du schneller und einfacher eine passende Bleibe finden – besonders in umkämpften Mietmärkten. Ob WG, Co-Living oder möblierte Wohnung: Hat alles Vor- und Nachteile. Entscheidend ist, was zu deinem Lebensstil und deinen Wohnbedürfnissen passt.
Tipp #3: Suche proaktiv.
Die Wohnungssuche fühlt sich oft an wie ein Glücksspiel: Entweder du bist zur richtigen Zeit am richtigen Ort oder die Traumwohnung ist vergeben, bevor du überhaupt davon erfährst.
Doch statt immer nur auf das nächste interessante Inserat zu reagieren, kannst du die Sache selbst in die Hand nehmen – und Möglichkeiten nutzen, an die du bis jetzt vielleicht noch gar nicht gedacht hast.
1. Setze auf verschiedene Kanäle
Viele Mieter, die eine neue Wohnung suchen, verlassen sich ausschließlich auf die Inserate in den großen Onlineportalen wie ImmoScout24, Immowelt und Immonet – und genau da liegt das Problem: Die Konkurrenz ist riesig. Stattdessen lohnt es sich, andere Wege einzuschlagen.
- Zeitungen und Anzeigenblätter: In Lokalzeitungen und Wochenblättern inserieren oft private Vermieter. Der Nachfragedruck ist deutlich geringer und du hast die Chance, am Telefon eine persönliche Verbindung aufzubauen. Der erste Kontakt erfolgt nämlich in der Regel telefonisch.
- Wohnungsbaugesellschaften: Viele größere Wohnungsbaugesellschaften bieten Wohnungen zur Miete an, die nicht öffentlich ausgeschrieben werden. Finde heraus, wo in deinem Wunschviertel gebaut wird und ruf dann direkt bei der Wohnungsbaugesellschaft an.
- Mietwohnung suchen mit Makler: Falls dein Budget es zulässt, kannst du natürlich auch einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen. Diese haben oft auch Zugang zu Off Market Immobilien, also zu Mietwohnungen, die noch gar nicht auf dem Markt sind.
2. Nutze dein soziales Netzwerk
Erzähle Freunden, Familie und Kollegen von deiner Wohnungssuche! Oft ergeben sich durch persönliche Kontakte ungeahnte Möglichkeiten.
Auf Facebook, Instagram und Co. gibt es außerdem Gruppen, in denen exklusive Wohnungsangebote geteilt werden.
3. Erstelle ein Mietwohnungs-Gesuch
Warum warten, bis eine Wohnung frei wird, wenn du selbst den ersten Schritt machen kannst? Erstelle ein ansprechendes Mietwohnungs-Gesuch und verteile es dort, wo potenzielle Vermieter unterwegs sind:
- In Supermärkten, Bäckereien oder an Universitäten
- Schwarze Bretter in Stadtbibliotheken oder Gemeindezentren
- In lokalen Facebook-Gruppen
Wenn du dich aktiv auf die Suche nach einer Mietwohnung machst, kann das mit dem berühmten Quäntchen Glück ein entscheidender Vorteil sein. Indem du über den eigenen Tellerrand hinausschaust, erhöhst du deine Chancen auf die richtige Mietwohnung enorm.
Tipp #4: Beachte die sekundären Auswahlkriterien.
Lage, Größe, Mietpreis. Darauf schauen die meisten, die eine neue Wohnung mieten wollen, zuerst – und entscheiden oft auch nur anhand dieser Kriterien.
Doch es gibt vier sekundäre Auswahlkriterien, die darüber entscheiden, ob du dich in deiner neuen Wohnung wohlfühlst oder nicht.
1. Der Wohnungstyp
Ob Altbau mit hohen Decken und Dielenboden oder moderner Neubau mit Fußbodenheizung – unterschiedliche Wohnungstypen, unterschiedliche Vor- und Nachteile. Altbauwohnungen punkten oft mit Stuck, doppelflügeligen Türen und historischen Fassaden, können aber schlecht isoliert sein. Neubauten bieten zeitgemäßen Komfort, wirken manchmal aber sehr steril.
Überleg dir deshalb, ob du lieber eine moderne Wohnung mieten willst oder dich in einem Altbau wohler fühlst.
2. Die Grundrissform
Wusstest du, dass die Grundrissstruktur deiner Denk- und Gefühlsstruktur entspricht? Ist der Grundriss regelmäßig und klar oder unregelmäßig und verschachtelt? Wo liegen Türen und Fenster? Wieviel Tageslicht und Sonne gelangt in die Wohnung?
Gibt es ausreichend Stellflächen für Möbel? Wo befinden sich die Wohn- und Funktionsräume? Ist das Schlafzimmer weit genug von potenziellen Lärmquellen wie der Küche oder dem Hauseingang entfernt?
Ein rechteckiger oder quadratischer Grundriss bietet durch seine Form Klarheit, Stabilität und Übersicht. Er kann eine kleine Wohnung großzügiger wirken lassen, während eine ungünstige Grundrissform selbst eine große Wohnung in ein unübersichtliches Labyrinth verwandeln kann.
3. Die Geschichte der Räume
Auch die Prägung der Räume spielt eine wichtige Rolle, obwohl dem nur die wenigsten Menschen eine Bedeutung beimessen. Zur Raumprägung tragen die Geschichte und der Name des Ortes und des Stadtteils und der des Grundstücks und des Gebäudes bei – beziehungsweise das, was wir intuitiv damit verbinden.
Dementsprechend ist es ein himmelweiter Unterschied, ob du In der Wolfsschlucht, in der Kriegsstraße oder Außerhalb wohnst – oder im Lilienweg, Am Schlossgarten oder in der Zuckerbirnengasse. Kannst du nachempfinden, was ich meine?
Auch der frühere Zweck eines Gebäudes beeinflusst, wie die Räume geprägt sind. Wer hat bisher dort gewohnt? Wie wurden die Räume genutzt? Versuche, so viel wie möglich darüber herauszufinden.
Alte Raumprägungen verursachen oft eine abgestandene, muffige Atmosphäre, die auch durch regelmäßiges Lüften nicht verschwindet. Abgesehen davon herrscht in geschichtsträchtigen Räumen oft eine diffuse Schwere, die du aber mit einer energetischen Raumreinigung nach dem Einzug loswerden kannst.
4. Die Strahlungsbelastung
Ein Punkt, an den viele gar nicht denken: Ist der Handyempfang ungewöhnlich gut, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass auf dem Nachbargebäude ein Mobilfunkmast steht. Falls du (wie ich) elektrosensibel bist, solltest du darauf besonders achten. Wie, verrate ich dir gleich.
Du siehst, diese Kriterien haben es in sich. Eine Mietwohnung mag auf den ersten Blick perfekt wirken, weil sie all deine Wohnbedürfnisse und -wünsche erfüllt – aber erst, wenn du Wohnungstyp, Grundrissform, Raumprägung und eine mögliche Strahlungsbelastung mit bedenkst, triffst du eine durchdachte Wahl.
Tipp #5: Besichtige planvoll und mit allen Sinnen.
Die Besichtigung einer neuen Mietwohnung ist der Moment der Wahrheit – dann zeigt sich, ob die Wohnung zu dir passt oder nur auf dem Papier ansprechend wirkt. Falls du dich dabei allein auf den ersten Eindruck verlässt, kann das Erwachen später sehr unangenehm sein.
Deshalb lohnt es sich, achtsam und mit einer klaren Strategie an die Sache heranzugehen:
1. Die Umgebung erkunden
Ein Spaziergang durch das Viertel hilft dir, ein Gefühl für die unmittelbare Umgebung zu bekommen.
Gibt es viel Verkehrslärm? Ist der nächste Supermarkt fußläufig erreichbar? Sind Parks oder Grünflächen in der Nähe? Wenn du dort zu unterschiedlichen Tageszeiten spazieren gehst, findest du auch heraus, ob es nachts ruhig bleibt oder eine Bar um die Ecke für Dauerbeschallung sorgt.
2. Die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen
Lichtverhältnisse, Geräuschkulisse, Temperatur – all das kann sich im Tagesverlauf stark verändern.
Während eine Wohnung am Vormittag angenehm hell und ruhig erscheint, kann sie nachmittags im Schatten des Nachbarhauses liegen oder Fluchtgedanken auslösen, weil die Kinder in der Wohnung obendrüber stundenlang Fangen spielen. Ein zweiter Besichtigungstermin zu einer anderen Tageszeit lohnt sich immer.
3. Das Haus und die Nachbarn unter die Lupe nehmen
Wie ein Haus von außen wirkt, sagt viel über dessen Bewohner aus.
Sind die Eingangsbereiche sauber und gepflegt? Oder quellen die Mülltonnen über und vor der Haustür stapeln sich verrostete Fahrräder? Auch ein Blick auf die Balkone verrät dir etwas über die anderen Mieter – sind sie liebevoll bepflanzt oder stehen dort nur ausrangierte Möbel?
4. Persönliche Gespräche führen – mit Vormietern, Nachbarn und Vermietern
Mit dem Vermieter sprichst du ohnehin. Frag ihn oder sie, wann die Wohnung zuletzt renoviert wurde. Gibt es Sanierungs- oder Modernisierungspläne? Wurden alte Blei-Wasserleitungen durch moderne Edelstahl- oder Kunststoffleitungen ersetzt? Und wie sieht es mit der Mieterstruktur aus?
Es lohnt sich, auch mit den Vormietern zu sprechen, sofern du dazu Gelegenheit hast. Warum ziehen sie aus? Würden sie dort wieder einziehen? Gibt es versteckte Mängel, Probleme mit dem Vermieter oder laute Nachbarn?
Apropos Nachbarn: Auch sie sind wertvolle Gesprächspartner und verraten dir manchmal Details, die du aus taktischen Gründen weder vom Vormieter noch vom Vermieter erfährst.
5. Die Strahlenbelastung messen
Was ich weiter oben schon angedeutet habe: Das ist ein Punkt, den viele übersehen oder sich nicht trauen, ihn anzusprechen: die Strahlungsbelastung.
Mobilfunkmasten, WLAN-Netze und Bluetooth-Verbindungen sind überall. Sie können sich – genau wie eine zu starke Radonbelastung in Souterrain-Wohnungen – erheblich auf die Wohnqualität auswirken und nicht nur zu innerer Unruhe, sondern auch zu Schlafstörungen führen. Kein Witz und inzwischen vielfach belegt.
Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, nimm ein kleines Messgerät mit und teste die Werte vor Ort. Ich habe das bei unserer letzten Wohnungssuche auch gemacht – und damit bei unserem Vermieter offene Türen eingerannt. Keine Spur von Argwohn. Stattdessen stellte er interessierte Fragen und wollte verstehen, was es damit auf sich hat.
6. Zukünftige Bauprojekte checken
Ein Anruf, der dir mittel- und langfristig viel Stress ersparen kann: Frag im örtlichen Baureferat nach, ob Bauanträge für freie Flächen in der Nachbarschaft vorliegen – und wenn ja, was wann und wie lange gebaut werden soll. Falls du lärmempfindlich bist und nicht jahrelang neben einer Baustelle wohnen willst, könnte das ein K.O.-Kriterium sein.
7. Probewohnen
Sofern die Wohnung gerade leer steht und der Vermieter zustimmt, ist eine Probenacht auf der Klappmatratze Gold wert. So entwickelst du ein Gefühl für die Geräusche in und um die Wohnung, die Lichtverhältnisse und die Nachbarschaft – besser als bei jeder Besichtigung.
Ergo: Eine Mietwohnung ist mehr als die vier Wände, die sie umgeben – sie wird bestenfalls für mehrere Jahre dein neues Zuhause. Bereite dich deshalb bestmöglich auf die Besichtigung vor.
Nimm dir Zeit, genau hinzuschauen, nachzufragen und auch die versteckten Auswahlkriterien zu prüfen. Dadurch ersparst du dir unangenehme Überraschungen und musst nicht innerhalb weniger Jahre wieder umziehen. So wie Hanna.
Was passieren kann, wenn du diesen einen Tipp ignorierst
Hanna kam in ihren Wohnungen einfach nicht an und konnte nirgendwo eine Wohlfühlzone finden. Ihr Umzugsrhythmus lag bei drei bis vier Jahren.
Sie schrieb mir: „Nachdem das Chaos nun perfekt ist und mein Bett inzwischen im Wohnzimmer steht, weil ich den Straßenlärm nicht mehr verkrafte, ziehe ich Ende Oktober/Anfang November in eine kleinere Stadt. Nun möchte ich vieles anders und besser machen als in meiner derzeitigen Wohnung.“
Das tat sie dann auch. Sie bereitete ihre neue Wohnung tipptopp auf ihren Einzug vor – und hatte dadurch nicht nur einen sehr entspannten Umzug, sondern das erste Mal sogar Spaß dabei!
Das böse Erwachen kam einige Wochen später. Die Wohnung war zwar hell und freundlich, aber sehr hellhörig. Das Hauptproblem waren jedoch die acht Glascontainer vor dem Haus, die Hanna wegen der dicht belaubten Bäume bei der Besichtigung übersehen hatte…
Mir ging es ähnlich, als ich vor dreizehn Jahren eine Mietwohnung suchte. Das Besichtigungszeitfenster war knapp: 15 Minuten für Apartment, Keller und Garage. Vor der Tür warteten bereits die nächsten Interessenten.
Ich war hin und weg – von der Wohnung und in puncto Besichtigungsdauer. Zu meiner großen Freude bekam ich das Apartment und wohnte dort neun Jahre glücklich und gesund. Letzteres aber nur dank der Abschirmvorhänge, die ich nach meinem Einzug auf eigene Kosten anfertigen ließ.
Obwohl ich nach der Wohnungsbesichtigung mehr als genug Zeit gehabt hatte, war ich nicht im Viertel spazieren gegangen. Andernfalls wäre mir sofort der riesige Mobilfunkmast aufgefallen, der nur 150 Meter weiter auf einem Scheunendach montiert war. Wegen der hohen Bäume war davon vom Balkon aus nichts zu sehen gewesen.
Was ich erlebt habe, ist das eine. Was ich für dich tun kann aber viel wichtiger!
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