Was sind Problemimmobilien?
Problemimmobilien sind Immobilien, die sich nur schwer oder gar nicht vermieten oder verkaufen lassen. Sie weisen Merkmale auf, die potenzielle Mieter oder Käufer abschrecken, obwohl der Immobilienmarkt aktiv oder sogar angespannt ist.
Kurz gesagt: Eine Problemimmobilie schafft Verkaufshemmnisse, die sich nicht durch simples Marketing oder ein bisschen Kosmetik beseitigen lassen. Selbst erfahrene Makler beißen sich daran oft die Zähne aus.
Doch was genau macht eine Immobilie zur Problemimmobilie? Nur selten geben offensichtliche Mängel den Ausschlag, sondern vielmehr ein Mix aus Lage, Zustand und bestimmten Rahmenbedingungen. Wer genauer hinschaut, erkennt: Es gibt wiederkehrende Muster – und die basieren meist auf einem Entscheidungskriterium, den dem es nichts zu rütteln gibt:
Grund #1: Ungünstige Lage
1.1 Nähe zu Hauptstraßen, Bahnlinien oder Flughäfen
Verkehrs- und Fluglärm zählen zu den häufigsten Gründen, warum Kaufinteressenten direkt wieder abspringen – oft noch bevor sie die Immobilie besichtigt haben. Der permanente Geräuschpegel durch Autos, Züge oder startende Flugzeuge beeinträchtigt nicht nur das Wohngefühl, sondern auch die Gesundheit: Schlafstörungen, Stresssymptome und Konzentrationsprobleme sind häufige Folgen einer lauten Wohnumgebung. Selbst wenn gute Fenster mit Schallschutz verbaut sind, hilft das nur, wenn sie geschlossen sind.
Wer sich auf dem Balkon entspannen, bei offenem Fenster schlafen oder im Garten zur Ruhe kommen will, merkt schnell: Der Lärm ist allgegenwärtig. Abgesehen davon verbinden die meisten Menschen Wohnen mit Rückzug und Geborgenheit. Eine Immobilie, bei der man vom Verkehr „umspült“ wird, passt nicht ins Wunschbild.
Mieter und Käufer wissen außerdem, dass Lärmquellen sich nicht „wegsanieren“ lassen. Wer hier einzieht, entscheidet sich gegen Lebensqualität oder verlangt einen spürbaren Preisnachlass.
1.2 Fehlende Infrastruktur: ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen
Wenn im Umkreis von mehreren Kilometern weder eine Bushaltestelle noch ein Supermarkt oder eine Schule zu finden ist, hat eine Immobilie ein Standortproblem. Für viele Käufer oder Mieter ist eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine fußläufige Grundversorgung und die Nähe zu Bildungs- oder Betreuungseinrichtungen kein Luxus, sondern ein Muss.
Familien brauchen Schulen und Kitas in Reichweite, Senioren legen Wert auf kurze Wege zum Arzt oder zur Apotheke und junge Menschen ohne eigenes Auto sind auf Bus und Bahn angewiesen. Eine Immobilie in der Infrastruktur-Wüste schließt also automatisch ganze Zielgruppen aus.
1.3 Soziales Umfeld mit schlechtem Ruf
Der Ruf eines Viertels ist genauso entscheidend wie die Immobilie selbst. Wenn das Umfeld als Problembezirk gilt – sei es wegen Kriminalität, Drogenhandel, Verwahrlosung oder häufiger Polizeieinsätze – schalten viele Interessenten sofort ab. Und das unabhängig davon, wie gepflegt oder günstig die Immobilie an sich ist.
Selbst wenn sich das Viertel langsam entwickelt oder einzelne Straßenzüge aufgewertet werden, dauert es Jahre, bis sich das auch in der öffentlichen Wahrnehmung widerspiegelt. Eine Immobilie im falschen Viertel kämpft daher auch mit einem tief verankerten Image, das Käufer emotional abschreckt. Ein solches Image wirkt stark, vor allem wenn es durch Medienberichte, Erzählungen oder persönliche Erlebnisse bestätigt wird.
1.4 Hoher Leerstand in der Nachbarschaft
Wenn ganze Straßenzüge leer stehen, Fenster mit Brettern vernagelt sind und Gärten verwildern, sendet das ein klares Signal: Hier will offenbar niemand leben. Der Eindruck von Verfall und sozialem Abstieg entsteht schnell, auch wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist.
Leere Nachbarhäuser wirken wie Mahnmale. Sie wecken Unsicherheit, Misstrauen und die berechtigte Frage, warum dort keiner einziehen will. Viele Interessenten denken in solchen Momenten nicht nur an das Objekt selbst, sondern auch an das Lebensgefühl im Quartier. Wer möchte schon abends durch verlassene Straßen gehen, Angst vor Vandalismus oder Einbrüchen haben oder allein auf weiter Flur wohnen?
Auch Familien sehen wenig Perspektive in einem Umfeld ohne Nachbarn, Spielkameraden oder lebendige Nachbarschaft. Zudem nährt hoher Leerstand die Sorge vor weiterem Preisverfall. Potenzielle Käufer befürchten, dass sie ihr Investment nicht halten können oder später selbst Schwierigkeiten haben werden, die Immobilie wieder zu verkaufen.
1.5 Lärm- oder Geruchsbelastung
Gerüche und Geräusche sind extrem wirkmächtig: Sie sprechen unsere Sinne direkt an und beeinflussen unser Urteil in Sekunden. Wenn ein Interessent zur Besichtigung kommt und ihm schon auf der Straße beißender Rauch, Essensgeruch oder das Dröhnen von Maschinen entgegenschlägt, wird aus einem neutralen Eindruck ganz schnell ein negativer. Das Problem dabei: Lärm und Gestank lassen sich weder schönreden noch wegdenken.
Typische Lärm- und Geruchsquellen sind Müllverbrennungsanlagen, Großbäckereien mit 24/7-Betrieb, Tankstellen, Autowerkstätten, metallverarbeitende Betriebe oder Landwirtschaftsbetriebe. Selbst wenn die Immissionen unter den Grenzwerten liegen, reicht oft schon die bloße Wahrnehmung für ein ungutes Gefühl. Und das lässt sich kaum kompensieren, denn niemand kauft oder mietet dort, wo er sich vom ersten Moment an unwohl fühlt oder seine Lebensqualität dauerhaft eingeschränkt sieht.
Tipp #1: Kommuniziere ehrlich und transparent.
Versuche nicht, offensichtliche Mängel zu verstecken – das fliegt dir spätestens bei der ersten Besichtigung um die Ohren. Interessenten merken schnell, wenn etwas verschwiegen oder schöngeredet wird. Das Ergebnis? Misstrauen. Und Misstrauen ist der Todesstoß für jede Verkaufsverhandlung. Leg die Karten deshalb offen auf den Tisch.
Du hast eine Immobilie in der Einflugschneise? Dann erwähne nicht nur die Nähe zum Flughafen, sondern sprich klar an, dass es laut werden kann – und zeig dafür gezielt die Schallschutzmaßnahmen. Du hast eine Wohnung direkt neben einer Werkstatt? Vielleicht ist das nichts für Ruhesuchende, aber vorteilhaft für Selbstständige oder Handwerker mit Bedarf an Lagerfläche.
Benenne eine schwierige Lage, zeig aber auch Chancen auf: Günstiger Kaufpreis, Potenzial für Vermietung, staatliche Förderprogramme zur Quartiersentwicklung. Wer ehrlich ist, kann trotzdem überzeugen. Transparente Kommunikation filtert automatisch die Zielgruppe, die sich ernsthaft interessiert. Und genau die willst du ansprechen: Menschen, die wissen, worauf sie sich einlassen und trotzdem (oder gerade deswegen) mieten oder kaufen wollen.
Grund #2: Unvorteilhafte Raumaufteilung
2.1 Zu kleine oder verwinkelte Räume
Kleine oder verwinkelte Räume möchte heute fast niemand mehr. Ein Schlafzimmer, in dem nur ein schmales Bett Platz hat oder eine Küche, in der man sich zu zweit kaum umdrehen kann, wirken beklemmend. In den 50er- oder 60er-Jahren waren kleine Räume und verschachtelte Flure normal, heute suchen die meisten Mieter und Käufer offene, helle Grundrisse mit möglichst viel Nutzfläche.
Das Problem: Wer nicht ohnehin eine Komplettsanierung plant, will und kann sich aufwendige Umbauten nicht leisten. Und selbst wenn, lässt sich nicht jede Wand einfach entfernen, nicht jeder Raum vergrößern. Viele Interessenten sehen sich solche Grundrisse an und denken sofort an Kompromisse – beim Wohnen, bei der Einrichtung, im Alltag. Und Kompromissimmobilien landen schnell auf dem Stapel „eher nicht“.
2.2 Durchgangszimmer statt klarer Raumaufteilung
Durchgangszimmer sind unbeliebt und klassische Problemzonen in vielen Altbauten. Nicht, weil sie unbewohnbar wären, sondern weil sie das Wohngefühl nachhaltig stören. Wenn ein Raum nur erreicht werden kann, indem du einen anderen durchquerst, leidet nicht nur die Privatsphäre, sondern auch die Nutzbarkeit der Räume.
Wer will schon, dass das Schlafzimmer gleichzeitig der Flur zum Kinderzimmer ist? Oder dass Gäste auf dem Weg zur Toilette durchs Wohnzimmer spazieren müssen? Solche Raumlösungen sind unpraktisch – besonders für Familien oder Wohngemeinschaften, bei denen mehrere Personen unterschiedliche Tagesrhythmen und Bedürfnisse haben. Eine Umgestaltung ist oft aufwendig. Wände versetzen, neue Türen einbauen oder Grundrisse komplett ändern – das kostet Geld, Zeit und ist nicht immer baulich machbar. Für viele Interessenten ein klarer Minuspunkt.
2.3 Fehlende funktionale Bereiche
Was im Exposé fehlt, fällt spätestens bei der Besichtigung auf. Kein Abstellraum? Dann landen Staubsauger, Getränkekisten und Putzmittel wohl oder übel in der Küche. Fehlt ein Gäste-WC, muss jeder Besuch ins private Badezimmer. Was in kleinen Wohnungen noch halbwegs tolerierbar ist, wird bei Mehrpersonenhaushalten schnell unangenehm. Das ist nicht nur ein Komfortproblem, es geht gleichzeitig um Privatsphäre und Alltagstauglichkeit.
Auch fehlende Hauswirtschaftsbereiche oder Garderobennischen spielen eine Rolle: Wohin kommen Waschmaschine, Schuhe, Jacken oder Vorräte? Interessenten, die sich solche Fragen schon beim ersten Rundgang stellen und keine überzeugende Antwort finden, haken das Objekt innerlich ab – selbst wenn der Rest stimmen würde. Denn genau solche funktionalen Details machen den Unterschied zwischen „ganz nett“ und „das passt“. Und was nicht passt, fällt raus.
2.4 Küche oder Bad ohne Fenster
Fensterlose Räume wirken schnell muffig und ungemütlich – besonders Küche oder Bad. In der Küche bleibt der Essensgeruch länger hängen, im Bad sammelt sich Feuchtigkeit. Ohne gute Belüftung steigt das Risiko für Schimmel. Räume ohne Tageslicht fühlen sich enger an, dunkler, weniger einladend. Wer täglich im künstlichen Licht duschen oder kochen muss, erlebt die Immobilie nicht als Zuhause, sondern als Kompromiss.
2.5 Ungünstiger Lichteinfall durch Ausrichtung der Räume
Räume, die kaum Tageslicht abbekommen, wirken kühl und trostlos, selbst an sonnigen Tagen. Liegt die Hauptwohnfläche auf der Nordseite oder wird durch andere Gebäude verschattet, bleibt es oft den ganzen Tag über duster. Das ist nicht nur ungemütlich, sondern drückt auf Dauer auch die Stimmung.
Tipp #2: Löse Grundrissprobleme pragmatisch.
Ein ungünstiger Grundriss ist nicht automatisch ein K.-o.-Kriterium – wenn du zeigst, wie man das Beste daraus macht. Ein Durchgangszimmer muss keine Schwachstelle bleiben. Wird es als offenes Esszimmer inszeniert, bietet es Mehrwert. Fehlt ein Gäste-WC? Dann sprich offen an, wo sich eines nachrüsten ließe, zum Beispiel im Flur oder in einer ungenutzten Abstellkammer. Das nimmt potenziellen Käufern die Sorge, dass sie mit dem Status quo leben müssen.
Und bei kleinen Räumen gilt: Weniger ist mehr. Raus mit sperrigen Möbeln, helle Farben an die Wände, Vorhänge weg, Licht rein. Kleine Maßnahmen, große Wirkung – weil sie zeigen, dass das Potenzial da ist. Wenn du Lösungen präsentierst , machst du den nächsten Schritt zum Verkauf deutlich leichter.
Grund #3: Veraltete Ausstattung
3.1 Elektroleitungen oder Heizsysteme aus den 60ern
Veraltete Technik schreckt Käufer ab – und das aus gutem Grund. Elektroleitungen aus den 60ern entsprechen oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Sie sind überlastet, schlecht isoliert und im schlimmsten Fall ein Brandrisiko. Auch alte Heizsysteme sind ein dicker Minuspunkt. Ölheizung von 1965 klingt nicht nach Wohlfühltemperatur, sondern nach Investitionsstau. Alte Leitungen und Heizungen signalisieren Modernisierungsbedarf und bedeuten Risiko und Kosten. Wer diese Baustellen nicht transparent macht, verliert Interessenten schon bei der ersten Besichtigung.
3.2 Teppichböden, Holzvertäfelungen oder Fliesen im Stil der 70er
Alte Teppichböden, dunkelbraune Holzdecken oder orange Kacheln im Bad signalisieren vor allem eins: Hier wurde seit Jahrzehnten nichts gemacht. Solche Oberflächen schrecken besonders jüngere Käufer und Mieter ab, die sich nicht mit Abriss, Entsorgung und Komplettsanierung herumschlagen wollen. Dazu kommt der emotionale Aspekt: Eine Immobilie, die auf den ersten Blick altmodisch und überholt wirkt, löst selten Begeisterung aus. Und wo kein gutes Bauchgefühl entsteht, gibt es auch kein Angebot. Wenn du also den Eindruck „renovierungsbedürftig und verwohnt“ vermeiden willst, überleg dir, was sich mit wenig Aufwand modernisieren lässt.
3.3 Einfachverglasung oder marode Fensterrahmen
Zugluft, Schimmel, Heizkostenexplosion: Auch alte Fenster vermitteln den Eindruck, dass die Immobilie in die Jahre gekommen ist und der Eigentümer wenig investiert hat. Wer bei der Besichtigung friert oder den Straßenlärm ungefiltert hört, denkt nicht an Einziehen, sondern ans Sanieren. Das Vertrauen sinkt, ebenso wie die Bereitschaft zu mieten oder zu kaufen.
3.4 Badezimmer ohne Lüftung oder Dusche
Ein fensterloses Bad mit Miniwanne, grünen Fliesen und Armaturen aus der Nachkriegszeit will niemand. Viele Interessenten wünschen sich ein modernes Bad als Rückzugsort – kein Sanierungsprojekt. Wenn dann auch noch die Lüftung fehlt, wird’s schnell unattraktiv.
3.5 Energetisch sanierungsbedürftig
Ohne Dämmung, moderne Heizung oder Wärmeschutzverglasung zahlt man sich dumm und dämlich – und das wissen potenzielle Mieter und Käufer. Wer die energetische Sanierung noch vor sich hat, rechnet mit enormen Zusatzkosten und einer schlechten Wohnqualität wegen des Baulärms.
Tipp #3: Kleine Renovierungen durchführen
Oft reichen kleine gezielte Maßnahmen aus, um aus einer „Problemimmobilie“ ein attraktiveres Angebot zu machen. Mit Fliesenlack lassen sich altmodische Badezimmerfliesen unkompliziert und kostengünstig modernisieren. Alte Holzvertäfelungen können hell gestrichen, dunkle Räume durch clevere Beleuchtung aufgehellt werden. Sie können den Gesamteindruck deutlich aufwerten und kosten kein Vermögen.
Sprich den Renovierungsbedarf offen an und präsentiere gleich eine Lösung à la „Das Bad ist älter, lässt sich aber mit wenig Aufwand modernisieren. Hier ein Beispielbild, wie es nach einer einfachen Auffrischung aussehen könnte.“ Wer solche Maßnahmen umsetzt, zeigt Interessenten nicht nur, dass er sich kümmert, sondern auch, welches Potenzial in der Immobilie steckt. Das schafft Vertrauen und senkt die mentale Hürde bei potenziellen Mietern oder Käufern.
Grund #4: Problematische Bausubstanz
4.1 Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in den Wänden
Schimmel sieht nicht nur unschön aus, sondern signalisiert tieferliegende Probleme: schlechte Lüftung, undichte Stellen, feuchte Wände – von gesundheitlichen Risiken wie Atemwegserkrankungen und Allergien ganz abgesehen. Wer Schimmel sieht, denkt sofort: „Das ist eklig und wird teuer.“
4.2 Risse im Mauerwerk
Risse in Wänden oder im Fundament bedeuten oft nichts Gutes. Für Laien ist auf den ersten Blick meist nicht erkennbar, ob es sich um harmlose Setzungen oder statische Mängel handelt – und das bedarf eines ausführlichen, kostenintensiven Gutachtens.
4.3 Undichtes Dach
Ein undichtes Dach ist eine tickende Zeitbombe und sollte sofort repariert werden, denn es verursacht kostspielige Folgeschäden: Feuchtigkeit in der Dämmung, morsche Balken und Schimmel. Das wiederum gefährdet die Statik des Gebäudes und verursacht teure Reparaturen.
4.4 Asbestbelastung
Asbest ist gesundheitsgefährlich und leider immer noch aktuell. Obwohl es seit Jahren verboten ist, kann es in Immobilien mit Baujahr vor 1993 noch enthalten sein – beispielsweise in Dachplatten, Fliesenkleber, im Putz oder in der Isolierung. Die Entsorgung von Asbest ist aufwendig und teuer. Viele potenzielle Käufer wollen sich damit gar nicht erst beschäftigen, auch wenn die Bausubstanz solide ist.
4.5 Mangelhafte Dämmung
Eine unzureichende oder fehlende Dämmung ist ein riesiges Problem, das potenzielle Käufer und Mieter sofort erkennen – und zwar vor allem an den Energiekosten. Ohne effektive Dämmung entweicht im Winter die Wärme nach draußen, im Sommer dringt die Hitze ins Haus. Das treibt die Heiz- und Kühlkosten in die Höhe und sorgt für ein unangenehmes Raumklima.
In Zeiten steigender Energiepreise schauen Miet- und Kaufinteressierte sehr genau auf den energetischen Zustand einer Immobilie. Schlechte Dämmwerte bedeuten nicht nur höhere Nebenkosten, sondern senken den Wert der Immobilie. Banken berücksichtigen Energieeffizienz inzwischen bei der Kreditvergabe: Schlechte Energiewerte können den Finanzierungsprozess erschweren oder verteuern.
Tipp #4: Behebe Baumängel.
Baumängel sind ein rotes Tuch für jeden Käufer oder Mieter. Wer solche Probleme selbst in Angriff nimmt, zeigt Verantwortung und schafft Vertrauen. Idealerweise werden Mängel wie Schimmel, undichte Dächer oder schlechte Dämmung vor dem Verkauf oder der Vermietung behoben – das steigert den Wert der Immobilie und beschleunigt den Abschluss.
Falls eine sofortige Sanierung nicht möglich ist, solltest du die Kosten für die notwendigen Reparaturen realistisch in den Preis einrechnen. Transparenz ist hier entscheidend: Lass die Arbeiten von einem Gutachter oder Handwerker bewerten und hol dir eine schriftliche Kostenschätzung. Damit kannst du Interessenten schwarz auf weiß zeigen, was noch zu tun ist und mit welcher Investition sie kalkulieren müssen.
Grund #5: Rechtliche Einschränkungen
5.1 Erbengemeinschaften oder unklare Eigentumsverhältnisse
Wenn mehrere Eigentümer mitreden – und sich vielleicht sogar streiten –, ist Chaos vorprogrammiert. Wenn eine Immobilie mehreren Eigentümern gehört, beispielsweise in einer Erbengemeinschaft, wird der Verkaufsprozess schnell kompliziert. Jeder Miteigentümer hat Mitspracherecht – und nicht selten gibt es Streitigkeiten über den Verkaufspreis, den Verkaufszeitpunkt oder die Verwendung der Einnahmen. Kaufinteressenten müssen darauf warten, dass alle Eigentümer zustimmen, was den Abschluss über Monate verzögern oder sogar verhindern kann.
5.2 Erbbaurecht mit unattraktiven Vertragsbedingungen
Ein Haus kaufen ohne das Grundstück zu besitzen? Für viele eine seltsame Vorstellung. Wenn der Erbbauzins hoch ist, die Restlaufzeit kurz oder der Vertrag schwer verständlich, lassen viele Interessenten lieber die Finger davon. Das Risiko, später draufzuzahlen oder sich mit dem Erbbaurechtsgeber zu streiten, schreckt ab.
5.3 Nutzungsbeschränkungen
Auch Nutzungsbeschränkungen können eine Immobilie zum Ladenhüter machen. Wenn sie beispielsweise nur gewerblich genutzt werden darf, ein Käufer oder Mieter aber Wohnraum sucht, ist das ein Ausschlusskriterium. Solche Einschränkungen sind in Bebauungsplänen, Mietverträgen oder behördlichen Auflagen verankert. Auch spezielle Vorgaben wie „nur seniorengerechte Nutzung“ oder „nicht dauerhaft bewohnbar“ schränken den Kreis der potenziellen Interessenten stark ein. Je enger die erlaubten Nutzungsmöglichkeiten, desto kleiner die Zielgruppe – und desto schwerer wird es, einen passenden Käufer oder Mieter zu finden.
5.4 Denkmalschutz mit Sanierungsvorgaben
Klingt romantisch, kann aber teuer werden: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, darf nicht einfach Fenster tauschen, dämmen oder umbauen, sondern muss sich mit der Denkmalbehörde auseinandersetzen und strenge Vorgaben einhalten. Das bedeutet hohe Kosten, viel Bürokratie und geringe Gestaltungsfreiheit. Trotz steuerlicher Vorteile für viele ein Dealbreaker.
5.5 Laufende Rechtsstreitigkeiten
Wenn über die Immobilie gestritten wird – sei es mit Nachbarn, Behörden oder innerhalb der Eigentümerschaft – sinkt das Vertrauen. Niemand will ein Haus kaufen und sich schon zu Beginn mit Anwälten herumschlagen.
Tipp #5: Schaff Klarheit.
Kläre die rechtlichen Fakten, bevor du die Immobilie anbietest. Lass dich von Anwälten, Notaren oder Immobilienexperten beraten, um Stolperfallen aufzudecken. Sorge dafür, dass alle wichtigen Dokumente wie Grundbuchauszüge, Bebauungspläne, Genehmigungen und Gutachten vollständig und übersichtlich bereitliegen. Je transparenter du diese Informationen präsentierst, desto größer das Vertrauen bei den Interessenten. Sie fühlen sich sicher und können schneller entscheiden.
Grund #6: Unrealistische Preisgestaltung
6.1 Wunschpreis statt Marktpreis
„Mein Nachbar hat das Doppelte bekommen!“ – solche Aussagen sind keine Seltenheit. Viele Eigentümer setzen die Miete oder den Kaufpreis entsprechend ihrer Wunschvorstellung fest und ignorieren dabei den Marktwert. Das Ergebnis: Die Immobilie bleibt ewig online, wird kaum oder gar nicht besichtigt und vermittelt den Eindruck, dass mit ihr etwas nicht stimmt.
6.2 Sanierungsbedarf wird im Preis nicht berücksichtigt
Wenn Heizung, Dach, Fenster und Bad alt sind, muss das im Preis sichtbar sein. Wer den Zustand ignoriert und trotzdem Premiumpreise aufruft, wird auf seinem Objekt sitzenbleiben. Potenzielle Käufer rechnen nach und steigen aus, wenn sie merken, dass sie nach dem Kauf nochmal tief in die Tasche greifen müssen.
6.3 Emotionale Bindung
„Hier haben unsere Kinder ihre ersten Schritte gemacht!“ – Positive Erinnerungen verzerren den Blick auf den realistischen Wert einer Immobilie. Sie sind für Haus- und Wohnungseigentümer unbezahlbar, für Käufer aber irrelevant.
Tipp #6: Setze einen realistischen Preis an.
Nichts schreckt Interessenten so sehr ab wie ein überzogener Kaufpreis. Lass eine objektive Wertermittlung durchführen und akzeptiere, dass Erinnerungen nicht ausschlaggebend für den Preis sind. Der Startpreis muss auch zum Zustand der Immobilie passen.
Grund #7: Schlechte Vermarktung
7.1 Unattraktives Exposé
Der erste Eindruck zählt – und der entsteht online. Verwackelte, dunkle oder alte Fotos sind ein No-Go. Fehlen dann noch Grundriss, Energieausweis oder wichtige Angaben zu Baujahr und Zustand, springen Interessenten meist sofort ab.
7.2 Fehlende Zielgruppenansprache
Ein Familienhaus als „ruhiges Objekt für Kapitalanleger“ zu beschreiben oder eine sanierungsbedürftige Wohnung mit „Top-Zustand“ anzupreisen, sorgt für Missverständnisse und Frust bei allen Beteiligten. Wer nicht weiß, wen er ansprechen will, erreicht am Ende niemanden.
7.3 Niedrige Reichweite
Wenn eine Immobilie nur auf einer einzigen Plattform angeboten wird oder das Exposé lediglich im Supermarkt aushängt, erreicht es kaum potenzielle Interessenten. In Zeiten digitaler Märkte erwarten Käufer und Mieter, dass Immobilien auf mehreren Online-Portalen sichtbar sind – dazu gehören spezialisierte Immobilienwebsites ebenso wie soziale Medien. Wer die Reichweite einschränkt, schränkt automatisch auch die Chancen ein, den passenden Käufer oder Mieter zu finden.
7.4 Unprofessionelle Besichtigungen
Eine Besichtigung ist der wichtigste Kontaktpunkt zwischen Immobilie und Interessent – hier entscheidet sich oft, ob ein Kauf oder Mietvertrag zustande kommt. Wer nicht gut vorbereitet ist, wirkt unzuverlässig und desinteressiert. Eine professionelle Führung, klare Antworten auf alle Fragen und ein ordentlicher, gepflegter Zustand signalisieren Seriosität und erhöhen die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss deutlich.
Tipp #7: Lass deine Immobilie professionell vermarkten.
Beauftrage einen Makler, der auf die Vermittlung von Problemimmobilien spezialisiert ist. Die Provision kannst du dir mit dem Käufer teilen. Er erstellt ein ansprechendes, aussagekräftiges Exposé mit qualitativ hochwertigen Fotos, spricht die Zielgruppe richtig an und veröffentlicht dein Angebot in den passenden Kanälen. Je mehr potenzielle Mieter und Käufer das Exposé sehen, desto größer die Chance auf viele Interessenten.
Grund #8: Prägung
8.1 Stark personalisierte Einrichtung
Ein quietschgelbes Wohnzimmer mit Teppich im Leopardenmuster, deckenhohe Sammlervitrinen oder religiöse Schreine überfordern viele Interessenten. Sie können sich nicht vorstellen, wie ihr Leben in der Immobilie aussehen könnte.
8.2 Geisterhaus-Image
Ein Haus, das verlassen wirkt, weckt Misstrauen: Was stimmt hier nicht? Warum bleibt es ungenutzt? Selbst wenn es gute Gründe für den Leerstand gibt, entstehen schnell Assoziationen mit Vernachlässigung, Reparaturstau oder Sicherheitsproblemen. Verwilderte Gärten, verschlossene Türen und verblichene Fassaden verstärken diesen Eindruck. Viele potenzielle Käufer oder Mieter trauen sich kaum, näher hinzuschauen und steigen oft nicht mal aus dem Auto.
8.3 Immobilien mit tragischer Geschichte
Ihr Ruf eilt ihnen voraus – Problemhäusern. Besonders, wenn das Gebäude früher für anrüchige Gewerbe genutzt wurde, beispielsweise als Bordell oder Wettbüro, oder sich darin ein schwerer Unfall oder ein Gewaltverbrechen ereignet hat. Solche Immobilien tragen einen Stempel, der schwer zu entfernen ist – genauso wie die bedrückende, manchmal sogar unheimliche Atmosphäre in ihrem Innern.
Sie wurden durch ihre Nutzung oder eine tragische Geschichte geprägt – und das spüren Interessenten, selbst wenn sie keine Einzelheiten kennen. Sie haben bei der Besichtigung ein mulmiges Gefühl, ohne konkret sagen zu können, woran das liegt.
Wusstest du, dass 80 Prozent aller Mieter und Immobilienkäufer ihre Entscheidung intuitiv treffen? Wenn das Bauchgefühl nicht stimmt, sinkt die Chance auf eine erfolgreiche Vermittlung rapide.
Tipp #8: Kreiere eine einladende Atmosphäre.
Bring Leben rein! Licht, Wärme und eine neutrale Einrichtung können Wunder wirken. Bei Bedarf helfen dir erfahrene Experten und Expertinnen für Homestaging dabei. Einladende Räume wecken Emotionen und erleichtern Interessenten die Vorstellung, dort zu leben. Und das wiederum erhöht die Verkaufschancen enorm.
Lass die Räume energetisch reinigen, um sie von alten Prägungen zu befreien und eine offene, klare und friedvolle Atmosphäre zu kreieren. Dabei kann ich dir helfen, wenn du möchtest.
So wie einer Immobilienmaklerin aus Berlin. Sie hatte eine Kundin, die ihre Altbauwohnung verkaufen wollte. Eine Luxusimmobilie wie sie im Buche stand: Mitten in Charlottenburg. Lichtdurchflutet. Drei Meter hohe Decken. Echter Stuck an den Wänden. Echtholzparkett im Fischgrätenmuster. Badezimmer mit Whirlpool. Maßgefertigte Einbauküche mit allem Pipapo. Das Problem: Nach einem halben Jahr war die Wohnung immer noch nicht verkauft – und die Luxusmaklerin ratlos. Wie konnte es sein, dass dieses Schmuckstück zum Ladenhüter wurde? Warum hatte keiner der zahlungskräftigen Interessenten (die aus aller Welt eingeflogen waren) nach der Besichtigung ein Angebot gemacht? Einige hatten ohne Begründung gleich vor Ort abgesagt.
Dann erinnerte sich die Immobilienmaklerin an ein kurzes Gespräch, das wir wenige Wochen zuvor auf einer Veranstaltung miteinander geführt hatten und ich erhielt den Auftrag, die Wohnung energetisch zu reinigen. Drei Monate später war sie verkauft. Ohne die Luxusmaklerin (der Maklerauftrag war inzwischen ausgelaufen), aber für einen stolzen Preis. Du siehst: Auch Räume haben eine Geschichte – und die hat es manchmal in sich.
Problemimmobilie mit tragischer Geschichte?
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Bildnachweis: Jonas Denil auf Unsplash
